La FILP-CISAL Dipartimento Amministratori di Condominio è l’Associazione Sindacale che riunisce gli operatori nel settore dell’amministrazione condominiale, categoria sempre più oberata di responsabilità, funzioni e compiti cruciali nella vita quotidiana della grande maggioranza della Popolazione Italiana, residente in condomini.
La situazione pandemica attuale, e i conseguenti provvedimenti, stanno ponendo svariati interrogativi agli operatori del settore e alle professionalità che a essi si riferiscono. Ugualmente, la difficoltà di accesso fisico agli istituti bancari e postali crea diversi problemi ai singoli condòmini, per l’accesso al prelievo di somme necessarie alla copertura delle spese condominiali. Senza tralasciare la situazione di illiquidità dei cittadini, che potrà creare delicate, gravi conseguenze nella vita condominiale, quale una generale morosità nei pagamenti degli oneri, con possibile distacco delle utenze di gas, luce, acqua.
Allo stato attuale l’Arera (Autorità di Regolazione per Energia, Reti e Ambiente), in conformità con il nuovo DPCM sulle misure di contenimento dell’epidemia da Covid-19, ha prorogato fino al 3 maggio lo stop ai distacchi per i clienti bassa tensione dell’energia elettrica, i clienti domestici del gas nonché per i non domestici purché con consumo non superiore a 200.000 Smc/anno. Per il settore idrico il provvedimento fa riferimento a tutte le tipologie di utenze domestiche e non domestiche. Ulteriori proroghe dovranno essere attentamente valutate per verificarne l’impatto sotto il profilo della sostenibilità economico-finanziaria nell’intera filiera, ma anche degli effetti di nuove proroghe sulla Cittadinanza. La mancanza di energia elettrica, di gas e di acqua creerebbe una situazione di oggettiva invivibilità domestica, di impossibilità di uso dei servizi vitali, minimi ed essenziali nelle abitazioni e nei fabbricati (ascensori, servizi per disabili, antenne centralizzate, autoclavi, illuminazione, climatizzazione, uso delle cucine, e le ovvie altre).
Un ulteriore punto su cui è necessario fare chiarezza interpretativa è quello sulla ricomprensione dell’attività degli Amministratori di Condominio (codice ATECO 68.32.00) tra quelle indicate nel DPCM del 22/03/2020, art. 1. Nel caso questa attività non risulti contemplata si renderebbe necessario adottare adeguate misure per rendere possibile l’espletamento di tutti i compiti urgenti o comunque non procrastinabili. In caso contrario, sarebbe opportuno prevederne la sospensione ex lege. Tra queste attività, in particolare, si rende necessario: – Prevedere un rinvio dell’obbligo di convocazione di assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, obbligatoria entro i 180 gg. previsti dall’art. 1130, n. 10, c.c.. Il rinvio di tale adempimento si ritiene opportuno almeno al 30 settembre o ancor meglio al 31 ottobre c.a.; – – – – – Considerare l’esenzione dalla responsabilità di recupero giudiziale delle somme dovute da condòmini morosi (art. 1129 c.c., comma 9), per la sospensione delle attività degli Uffici Giudiziari. Tale mancata funzione, che potrebbe portare alla richiesta di revoca dell’Amministratore, allo stato è estremamente difficile, se non impossibile; Sospendere o rinviare l’obbligo di aggiornamento professionale periodico previsto dal D.M. 140/2014, art. 5, comma 2; Prevedere l’esenzione da responsabilità, in generale, per l’impossibilità di esecuzione delle delibere assembleari alle quali non si possa dar luogo per l’attuale emergenza sanitaria, in particolare per l’esecuzione dei lavori dichiarati non eseguibili per ordine delle Autorità; Disporre l’esenzione da responsabilità per la stessa impossibilità di convocazione di assemblee (a meno che non si normi per la loro convocazione e costituzione “da remoto”, in videoconferenza); Chiarire quale sia la responsabilità e il margine di azione dell’Amministratore in mancanza di convocazione di assemblee ad hoc per la nomina di legale per la costituzione in giudizio o dinanzi a uffici di mediazione (costituzione senza nomina, con conseguente possibile ratifica). Laddove non sia possibile tale soluzione, disporsi rinvio ex lege a data seguente alla fine del periodo emergenziale.
Si ricorda, inoltre, che con il d.p.c.m. del 10 aprile 2020 appare indubitabile che possa ricominciare l’attività di manutenzione delle aree verdi condominiali, precedentemente ricompresa tra le attività interdette. Infine, si vuole ribadire che in relazione al contratto di portierato l’amministratore di condominio è a tutti gli effetti un datore di lavoro, ed è quindi tenuto a rispettare le disposizioni del Testo unico in materia di salute e sicurezza sul lavoro (articolo 2087 del Codice Civile e Dlgs 81/2008). Dovrà, quindi, fornire al portiere tutti i dispositivi di protezione individuali (DPI), redigere il Documento di valutazione dei rischi (DVR), e invitare il lavoratore a rispettare tutte le disposizioni di legge in materia di sicurezza contenute nel DPCM.
Il Responsabile della FILP-CISAL Dipartimento Amministratori di Condominio,
Avv. Salvatore Varchetta